Plus-values professionnelles immobilières : zoom sur l’article 151 septies B du CGI

Vous envisagez de vendre un immeuble utilisé pour les besoins de l’activité professionnelle que vous exercez en tant qu’entrepreneur individuel ou d’associé de société de personnes et dont les revenus sont imposés à l’IR à votre nom ?  L'article 151 septies B du CGI permet aux entreprises soumises à l’IR de réduire, voire annuler l’imposition des plus-values à Long Terme qu’elles réalisent sur des actifs immobiliers qui sont affectés à leur activité.

En pratique, un abattement de 10 % par année de détention du bien est appliqué au-delà de la cinquième année, conduisant à une exonération totale après 15 ans.

Ce dispositif, inspiré du régime des particuliers (article 150 VC, I du CGI), vise à réduire les distorsions fiscales entre les immeubles utilisés professionnellement et ceux détenus à titre privé.

Outre le fait qu’il concerne uniquement les plus-values professionnelles immobilières à Long Terme, il repose sur 2 notions clés pour sa mise en œuvre : l’affectation à l’exploitation et la durée de détention.

Qui peut bénéficier du dispositif 151 septies B ?

L’abattement s’applique uniquement aux entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, quel que soit leur régime (réel ou micro), et qu’il s’agisse :

• d’entreprises individuelles,

• ou de sociétés et groupements relevant du régime fiscal des sociétés de personnes.

Sont exclues : les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), de plein droit ou sur option.

Cas particulier des associés de sociétés à prépondérance immobilière

L’associé d’une société relevant d'une société ou membre d'un groupement relevant du régime fiscal des sociétés de personnes peut bénéficier de l’abattement lorsqu’il cède ses parts, à condition :

• que la société soit à prépondérance immobilière (plus de 50 % d’actifs immobiliers à la date de cession),

• et qu’il y exerce une activité professionnelle.

Les parts sont alors considérées comme des actifs immobiliers au sens de l’article 151 septies B (en application de l'article 151 nonies, I du CGI).

Quels biens immobiliers sont concernés ?

L’abattement s’applique aux immobilisations affectées à l’exploitation, notamment :

• les biens immobiliers bâtis ou non bâtis inscrits au bilan de l'entreprise (ou au registre des immobilisations pour les titulaires de BNC), hors terrains à bâtir,

• les parts ou droits de sociétés dont l’actif est principalement composé d’immeubles affectés à l’exploitation,

• les droits issus d’un contrat de crédit-bail immobilier.

A noter : les parts d’une SCI dont l’objet est la détention des immeubles d’exploitation peuvent être éligibles

Condition essentielle : l’affectation à l’exploitation

Ces actifs immobiliers doivent être affectés à l’exploitation. Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est :

• utilisé dans le cadre de l’activité professionnelle (local commercial, atelier, cabinet médical, etc.),

• ou mis à disposition d’une entreprise liée (au sens de l’article 39, 12 du CGI) qui l’affecte à sa propre activité. Deux entreprises sont dites « liées » lorsque l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital de l'autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ou si elles sont placées l'une et l'autre sous le contrôle d'une même tierce entreprise

Depuis 2017, les locations meublées professionnelles (LMP) sont également considérées comme affectées à l’exploitation (article 155 IV du CGI).

⚠️ A l’inverse, les immeubles d’usage privé, sans lien avec l’activité sont exclus du dispositif. L’administration désigne par immeubles de placement les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital. Tel est le cas des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé non professionnel au sens de l’article 155 IV du CGI (statut fiscal LMNP).

La condition d’affectation est appréciée à la date de cession du bien immobilier (ou des droits ou parts détenus) ou, par tolérance administrative, à l’ouverture de l’exercice de cession ou au 1er janvier de l’année de cession si l’immeuble n’est plus affecté à la date de cession

Pour quelles opérations ?

L’abattement prévu par l’article 151 septies B s’applique :

• à toute opération générant une plus-value immobilière, qu’elle soit à titre onéreux (vente, apport, échange…) ou à titre gratuit (transmission, donation…).
• à la plus-value réalisée en cas de transfert d’un bien du patrimoine professionnel vers le patrimoine privé, dès lors que le bien était affecté à l’exploitation. Dans ce cas, la reprise du bien s’effectue à sa valeur vénale au jour du transfert.

Pour quelles plus-values ?

L’abattement vise exclusivement les plus-values à long terme (PLT) réalisées sur les actifs immobiliers éligibles et soumis aux articles 39 duodecies à 39 quindecies du CGI.

Rappels utiles :

• Pour les actifs corporels immobiliers amortissables,  détenus depuis au moins 2 ans : la fraction de plus-value excédant les amortissements fiscalement déduits est considérée comme à long terme.

• Pour la cession de contrats de crédit-bail immobilier conclus après le 1er janvier 1996, des règles spécifiques s’appliquent pour déterminer le calcul de la plus-value et sa qualification en court terme ou long terme (articles 39 et 39 duodecies A du CGI).

• L’abattement ne s’applique qu’à la quote-part de la plus-value afférente aux locaux réellement affectés à l’exploitation, calculée au prorata des surfaces, avec une tolérance de 10 %.

Comment calculer la durée de détention ?

La durée de détention est comptabilisée :

• à partir de la date d’inscription du bien à l’actif de l’entreprise (ou au registre des immobilisations) ou de la date de souscription du contrat de crédit-bail immobilier

• jusqu’à la date de cession.

Seules les années complètes durant lesquelles le bien a été affecté à l’exploitation sont retenues.
En cas d’affectations successives du bien à la même activité, les périodes peuvent être cumulées, à condition qu’il s’agisse de la même activité et de la même entreprise.
Toute période de détention dans le patrimoine privé est à exclure.

Quel est le montant de l’abattement ?

L’abattement s’élève à 10 % par année de détention au-delà de la 5ᵉ année.
L’exonération est donc totale après 15 ans. A contrario, aucun abattement ne peut être sollicité avant 6 ans.

Exemple pratique

• Acquisition d’un immeuble professionnel le 1er juillet 2015 pour 200 000 €. Immédiatement inscrit à l’actif et directement affecté à l’exploitation de l’entreprise (cabinet médical par exemple)

• Amortissement sur 40 ans (taux de 2,5%)  -Annuité (12 mois ) = 5 000 €

• Cession le 1er octobre 2025 pour 225 000 €.

• À la date de cession : Amortissements déduits = 51 250 € | Valeur Nette Comptable = 148 750 €

•  

  Plus-value totale : 76 250 €, dont 25 000 € à long terme.

La période de référence pour le calcul de l'abattement est comprise entre le 01/07/2020 et le 01/10/2025 (soit 5 ans et 3 mois) puisque les cinq premières années de détention ne comptent pas

➡️ Abattement = 5 × 10 % = 50 %

Il s’appliquera exclusivement sur la fraction à Long Terme de la plus-value de cession

➡️Abattement 151 septies B  sur plus-value Long Terme = 50 % * 25 000 = 12 500 €

➡️Plus-value de cession imposable : 51 250 € à Court Terme | 12 500 € à Long Terme

Cumul possible avec d’autres dispositifs d’exonération

L’abattement prévu par l’article 151 septies B est cumulable avec :

• l’article 151 septies (Lire notre article sur l'exonération selon le montant des recettes),

• l’article 238 quindecies (Lire notre article sur l'exonération en cas de transmission d’entreprise),

• l’article 151 septies A (Lire notre article sur le départ à la retraite du chef d’entreprise).

Il peut également s’appliquer avec les dispositifs de report ou d’étalement d’imposition prévus :

• à l’article 41 du CGI (transmission à titre gratuit),

• à l’article 151 octies du CGI (apport d’une entreprise individuelle à une société).

Quel est l'intérêt du dispositif pour les TPE et indépendants ?

L’article 151 septies B est particulièrement utile pour les entrepreneurs individuels, professions libérales et TPE car :

• il n’est conditionné par aucun seuil. Il peut par conséquent être utilement être mis en œuvre afin de diminuer  / annuler l’imposition de la plus-value à long terme parfois très élevée sur des biens immobiliers « professionnels » détenus depuis très longtemps et susceptibles de prendre beaucoup de valeur.

• ils peuvent bénéficier d’une exonération totale en complément ou en substitut des autres régimes (151 septies, 238 quindecies, etc.).

Les conditions requises pour mettre en œuvre ce dispositif d’abattement réservé à l’immobilier « affecté à l’exploitation »   doivent faire l’objet d’une analyse minutieuse et propre à chaque situation, Vous pouvez vous rapprocher de votre expert-comptable ou d'AGAURA  pour évaluer l’opportunité d’appliquer cet abattement à votre situation. 

Références

> Article 151 septies B du CGI

> BOI-BIC-PVMV-20-40-30 - Abattement pour durée de détention sur les plus-values à Long Terme réalisées sur les biens immobiliers affectés à l'exploitation

> Article 155 du CGI, VI 2 - Statut fiscal LMP / LMNP)